Edificio irregolare: come conteggiare i novanta giorni di tempo entro cui effettuare la demolizione

Il termine di novanta giorni per demolire un edificio irregolare, termine fissato dal ‘Testo unico sull’edilizia’, è sospeso dalla pronuncia cautelare o dalla sentenza di primo grado del giudice amministrativo favorevole al proprietario dell’immobile e riprende a decorrere a seguito della comunicazione di un provvedimento giurisdizionale di segno contrario, fatta salva la verifica, in concreto, della esigibilità dell’esecuzione da parte del soggetto nel tempo residuo e dela sua possibilità di chiedere all’amministrazione l’accertamento di conformità o la fissazione di un ulteriore congruo termine per ottemperare all’ordine.
Questo il principio fissato dai giudici (sentenza numero 7 del 31 luglio 2026 del Consiglio di Stato) alla luce del contenzioso sorto in Friuli Venezia Giulia e relativo ad un immobile adibito permanentemente a luogo di culto e di preghiera, con una destinazione, quindi, secondo il Comune, differente da quella prevista dai titoli edilizi e altresì in contrasto con le previsioni dello strumento urbanistico vigente.
In premessa, viene richiamata la dinamica che caratterizza il procedimento sanzionatorio edilizio. I poteri repressivi del Comune si strutturano in quattro distinte fasi. Una prima fase è attivata dalla notizia dell’esecuzione di interventi in assenza di ‘permesso’, in totale difformità dal medesimo ‘permesso’, ovvero con variazioni essenziali, sfocia in un accertamento istruttorio e si conclude, in caso di verifica positiva dell’esistenza dell’illecito, con un’ordinanza che ingiunge al proprietario e al responsabile dell’abuso la rimozione o la demolizione, indicando nel provvedimento l’area che viene acquisita di diritto in caso di inottemperanza all’ordine.
Entro il termine perentorio di novanta giorni, il destinatario dell’ordine di demolizione può formulare l’istanza di accertamento di conformità.
L’accertamento di conformità può essere richiesto prima della scadenza del termine indicato per demolire o ridurre in pristino ovvero – nel caso in cui ciò non sia possibile – prima dell’irrogazione delle sanzioni previste in alternativa.
Non può invece ritenersi che l’istanza possa essere presentata fino all’irrogazione della sanzione pecuniaria. Infatti, la situazione del proprietario, che lascia trascorrere inutilmente il termine per demolire, è quella del soggetto non più legittimato a presentare l’istanza di accertamento di conformità, avendo perduto ogni titolo di legittimazione rispetto al bene.
Entro il termine di novanta giorni, il destinatario dell’ordinanza di demolizione può anche chiedere una sua proroga, qualora dimostri la sua concreta volontà di disporre la demolizione e sussistano ragioni oggettive che rendano impossibile il completamento della restitutio in integrum entro tale termine.
Una seconda fase si attiva con il decorso del termine di novanta giorni dalla notifica del provvedimento di demolizione (o del diverso termine prorogato dall’amministrazione) con un sopralluogo sull’immobile, che si conclude con l’accertamento positivo o negativo dell’esecuzione dell’ordinanza di ripristino.
Nel caso di accertamento negativo, l’amministrazione rileva che vi è stata l’acquisizione ex lege al patrimonio comunale del bene come descritto nell’ordinanza di demolizione (ovvero come descritto nello stesso atto di acquisizione con l’indicazione dell’ulteriore superficie nel limite del decuplo di quella abusivamente costruita).
Alla scadenza del termine di novanta giorni, l’amministrazione diventa dunque ipso iure proprietaria del bene abusivo ed il responsabile non è più legittimato a proporre l’istanza di accertamento di conformità.
Una terza fase si apre con la notifica dell’accertamento dell’inottemperanza e concerne l’immissione nel possesso del bene e la trascrizione dell’acquisto nei registri immobiliari.
Una quarta (ed eventuale) fase riguarda il ‘come’ l’amministrazione intenda gestire il bene ormai entrato nel patrimonio comunale.
A seguito della perdita ipso iure del bene, pur se accertata successivamente, chi lo possiede ormai senza idoneo titolo giuridico non può né demolirlo, né modificarlo, ed è tenuto a corrispondere un importo all’amministrazione proprietaria per la sua perdurante disponibilità ormai divenuta sine titulo.
In alternativa alla demolizione del bene, il consiglio comunale può deliberare il mantenimento in essere dell’immobile abusivo.
Consequenziali alcuni principi: la mancata ottemperanza all’ordine di demolizione entro il termine fissato comporta la perduranza di una situazione contra ius e costituisce un illecito amministrativo omissivo propter rem, distinto dal precedente illecito – avente anche rilevanza penale – commesso con la realizzazione delle opere abusive; la mancata ottemperanza – anche da parte del nudo proprietario – alla ordinanza di demolizione, entro il termine previsto, impone l’emanazione dell’atto di acquisizione del bene al patrimonio comunale; l’atto di acquisizione del bene al patrimonio comunale ha natura dichiarativa e comporta – in base alle regole dell’obbligo propter rem – l’acquisto ipso iure del bene identificato nell’ordinanza di demolizione alla scadenza del termine di novanta giorni fissato con l’ordinanza di demolizione.